張規〔2022〕4—市政府1

張政發(fā)〔2022〕45號

張掖市人民政府關(guān)于印發(fā)《張掖市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》的通知

各縣區人民政府，市政府各部門(mén)，市直及省屬駐張有關(guān)單位：

《張掖市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》已經(jīng)2022年5月18日第10次政府常務(wù)會(huì )議研究同意，現予印發(fā)，請認真貫徹執行。

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??????????????????????????????????????2022年5月31日

張掖市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法

第一章　總則

第一條為加強對住宅專(zhuān)項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專(zhuān)項維修資金所有者的合法權益。根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》、住建部財政部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、省住建廳省財政廳《甘肅省住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章和有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　張掖市行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)住宅是指本市行政區域內商品住宅、售后公有住宅、經(jīng)濟適用住房、征收安置住宅的住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

本辦法所稱(chēng)住宅專(zhuān)項維修資金是指業(yè)主或原公有住宅售房單位交存的，專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指房屋所有權人。

本辦法所稱(chēng)共用部位是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱(chēng)的共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、單元門(mén)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！　?/span>

第四條　住宅專(zhuān)項維修資金按照專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有人決策、政府監督的原則進(jìn)行管理和使用。

業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住宅售房款中提取的住宅專(zhuān)項維修資金屬于公有住宅售房單位所有。

第五條市住房和城鄉建設主管部門(mén)負責對全市住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用進(jìn)行指導和監督。

縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)負責對本轄區內住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用進(jìn)行監督管理。

市縣區財政、審計部門(mén)按照各自職責負責住宅專(zhuān)項維修資金代管期間的財務(wù)監督和審計工作。

第二章　交存

第六條本市行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金按照建筑面積計算，交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的標準為：多層（總層數在6層及以下）交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的標準為每平方米50元；小高層（總層數在7、8、9層）交存標準為每平方米60元；高層（總層數在10層及以上）交存標準為每平方米70元；別墅交存標準為每平方米80元。

單幢樓棟存在復合層數的，按照最高層數標準交納。

市住房和城鄉建設主管部門(mén)根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的變化情況，適時(shí)調整首期住宅專(zhuān)項維修資金的交存標準。

第七條　　新建住宅的業(yè)主，在辦理房屋入住手續前、商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項維修資金一次性存入縣區住房和城鄉建設局委托設立的維修資金專(zhuān)用銀行賬戶(hù)，憑銀行進(jìn)賬單開(kāi)具財政統一監制專(zhuān)用票據。

業(yè)主辦理入住手續時(shí)，應當提供交存維修資金憑證（銀行進(jìn)賬單和財政監制專(zhuān)用票據）；未提供憑證的，開(kāi)發(fā)建設單位不得將房屋交付購房人。

第八條住房和城鄉建設部門(mén)在辦理商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽登記備案時(shí)，應當核驗業(yè)主足額交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)用票據。未按本辦法規定交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的，不得辦理商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽備案登記手續。

第九條本市行政區域內住宅業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金，由購房人自行交納，禁止開(kāi)發(fā)建設單位私自收取（代收）購房人的專(zhuān)項維修資金。

征收安置住宅的住宅專(zhuān)項維修資金，由被征收人在辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬登記手續時(shí)統一存入指定的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

未交存住宅專(zhuān)項維修資金的，住宅共用部位、共用設施設備需要維修的，由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積承擔分攤費用。

第十條　住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30％，應當及時(shí)續交，續交的數額不少于首期住宅專(zhuān)項維修資金的數額。具體續交工作由業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定實(shí)施。

續交的住宅專(zhuān)項維修資金，按本辦法的規定存入指定住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第十一條業(yè)主大會(huì )成立前，住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金，由住宅所在地縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)代管。

第十二條　縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，以物業(yè)服務(wù)區域為單位設賬，按樓幢、房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬；未劃定物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬。

第三章　使用

第十三條　住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四條　住宅專(zhuān)項維修資金的使用，應當遵守方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負擔人相一致的原則。

積極探索和鼓勵維修資金增值收益資金多元化使用措施。

第十五條　使用住宅專(zhuān)項維修資金按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅，開(kāi)發(fā)建設單位應當按照尚未出售商品住宅的建筑面積分攤；

（三）屬于兩個(gè)以上物業(yè)服務(wù)區域的共用設施設備維修、更新、改造費用，由所屬物業(yè)服務(wù)區域的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第十六條　業(yè)主大會(huì )成立前，使用住宅專(zhuān)項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從小區業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意使用；

（四）用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意使用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)申請列支；

（七）縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)審核后，按照維修工程施工合同的約定，向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉住宅專(zhuān)項維修資金的通知，專(zhuān)戶(hù)管理銀行將住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至維修單位；

（八）工程完工后，維修單位持下列資料報縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)備案。

1．經(jīng)業(yè)主代表審定的工程決算書(shū)；

2．經(jīng)業(yè)主代表審核的維修工程施工合同；

3．經(jīng)業(yè)主代表簽署的驗收合格意見(jiàn)及付款憑證。

第十七條　業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )可以向縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)申請劃轉住宅專(zhuān)項維修資金至業(yè)主委員會(huì )設立的銀行專(zhuān)戶(hù)，其管理按有關(guān)規定執行。

第十八條　住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，需要使用住宅專(zhuān)項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

（四）工程完工后由業(yè)主委員會(huì )組織驗收；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì )提出列支住宅專(zhuān)項維修資金；

（六）業(yè)主委員會(huì )依據使用方案審核同意，并報縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)備案。縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)發(fā)現不符合有關(guān)法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（七）業(yè)主委員會(huì )按照維修工程施工合同的約定，向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉住宅專(zhuān)項維修資金通知，專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至維修單位。

第十九條發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專(zhuān)項維修資金：

（一）住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，按照本辦法第十六條第六項、第七項的規定辦理；

（二）住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，按照本辦法第十八條第五項、第六項、第七項的規定辦理；

（三）緊急維修事項包括以下內容：

1．電梯系統設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，經(jīng)市場(chǎng)監管部門(mén)或檢測機構認定的或社區居委會(huì )出具確認證明的；

2．消防系統設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，經(jīng)公安消防機構出具整改通知書(shū)或社區居委會(huì )出具確認證明的；

3．給水排水系統設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，造成大面積停水或滿(mǎn)溢等，經(jīng)部分業(yè)主現場(chǎng)確認并書(shū)面證明屬實(shí)的；

4．屋面、外墻發(fā)生滲漏、地下室突發(fā)積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)部分業(yè)主現場(chǎng)確認并書(shū)面證明屬實(shí)的；

5．房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)社區居委會(huì )同部分業(yè)主確認書(shū)面證明屬實(shí)的；

6．房屋散水、室外公共地面發(fā)生塌陷危及出行安全，經(jīng)業(yè)主和社區居委會(huì )書(shū)面證明屬實(shí)的；

7．出現其它可能會(huì )嚴重危及人身安全的情形，經(jīng)社區居委會(huì )同部分業(yè)主確認書(shū)面證明屬實(shí)的。

發(fā)生前款情況后，未按規定實(shí)施維修和更新、改造的，縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶(hù)賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。

第二十條　下列費用不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十一條　住宅專(zhuān)項維修資金每使用一次后，應當及時(shí)核算，并在交存的住宅專(zhuān)項維修資金中扣減。

第二十二條　在保證住宅專(zhuān)項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規定將住宅專(zhuān)項維修資金用于購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意；未成立業(yè)主大會(huì )的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主同意。

禁止利用住宅專(zhuān)項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或將購買(mǎi)的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

第二十三條　下列資金應當轉入住宅專(zhuān)項維修資金滾存使用：

（一）住宅專(zhuān)項維修資金存儲利息；

（二）利用住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益，但業(yè)主大會(huì )另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章　監督管理

第二十四條　房屋所有權轉讓的，轉讓人應當向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項維修資金交存和結余情況并出具交存憑據，住宅專(zhuān)項維修資金余額隨不動(dòng)產(chǎn)權證同時(shí)轉讓。轉讓時(shí)分戶(hù)賬內的維修資金余額不足首期交存額30％的，轉讓人應當在辦理房屋所有權轉讓手續前按照規定補交、續交。

受讓人應當持不動(dòng)產(chǎn)權證、身份證、住宅專(zhuān)項維修資金交存憑據、住宅專(zhuān)項維修資金轉讓協(xié)議到專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬更名手續。

第二十五條　房屋滅失的，業(yè)主可以持有關(guān)證明申請返還其住宅專(zhuān)項維修資金余額，并辦理分戶(hù)賬注銷(xiāo)手續。

第二十六條縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)應當每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對住宅專(zhuān)項維修資金賬目，并向相關(guān)業(yè)主公布下列情況：

（一）住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專(zhuān)項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十七條　專(zhuān)戶(hù)管理銀行應當每年至少一次向縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)發(fā)送住宅專(zhuān)項維修資金對賬單。

縣區住房和城鄉建設主管部門(mén)對資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復核。

專(zhuān)戶(hù)管理銀行應當建立住宅專(zhuān)項維修資金查詢(xún)制度，接受業(yè)主對其分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢(xún)?！　?/span>

第二十八條　住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。

第二十九條　住宅專(zhuān)項維修資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算應當執行財政部有關(guān)規定。

財政部門(mén)應當加強對住宅專(zhuān)項維修資金收支財務(wù)管理和會(huì )計核算制度執行情況的監督。

第三十條　收交住宅專(zhuān)項維修資金的單位應當出具由財政部門(mén)統一監制的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)用票據。

住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)用票據的購領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，應執行財政部門(mén)的有關(guān)規定，并接受財政部門(mén)的監督檢查。

第三十一條　違反本辦法規定的單位和個(gè)人，按照有關(guān)法律、法規和住建部、財政部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》的規定處理。

第五章　附則

第三十二條??非住宅物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，參照本辦法執行。

第三十三條　本辦法發(fā)布之日前，已核定、交存的專(zhuān)項維修資金不作調整。

第三十四條??本辦法自2022年6月6日起施行，有效期五年。原《張掖市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（張政發(fā)〔2009〕84號）同時(shí)廢止。

《張掖市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法 （修訂）》的政策解讀